Overdrachtsbelasting

 

OVERDRACHTSBELASTING

 

Overdrachtsbelasting is een belasting die is verschuldigd bij de verkrijging (juridisch of economisch) van onroerende zaken, rechten op onroerende zaken of aandelen in onroerende zaaklichamen. Bijvoorbeeld een woning of een bedrijfspand. Het gaat hierbij steeds om onroerende zaken in Nederland.

Er is geen overdrachtsbelasting verschuldigd bij:

– boedelmenging, erfrecht of verjaring;

– verdeling huwelijksgoederengemeenschap of nalatenschap (dus bij verdeling van een woning tussen echtgenoten die op huwelijkse voorwaarden zijn gehuwd is er in beginsel wel overdrachtsbelasting verschuldigd maar in dat geval kan een beroep worden gedaan op een vrijstelling (art 15 lid 1 letter g);

– natrekking (bijvoorbeeld eigenaar worden van een woning doordat deze gebouwd wordt op grond die reeds in eigendom is).

De overdrachtsbelasting wordt berekend over de waarde of de tegenprestatie (koopsom) en wel over de hoogste van die twee.

Het tarief van de overdrachtsbelasting voor woningen bedraagt 2%.

Onder een woning wordt ook verstaan:

– een 2e woning

– een recreatiewoning

– een verhuurde woning

 

Tot een woning behoren ook zaken die zich bevinden op de grond waarop de woning staat, zoals:

– een tuin

– een garage

– een schuur

– een serre

– een aan- of uitbouw

– een tuinhek

Een perceel weiland dat bij een woonhuis hoort valt voor de heffing van overdrachtsbelasting dus niet onder het tarief van 2% maar onder het tarief van 6%!

Vanaf 1 januari 2013 is voor de verkrijging van zaken zoals een tuin, garage of een schuur ook 2% overdrachtsbelasting verschuldigd als deze later dan de woning wordt verkregen. In 2012 gold het tarief van 2% alleen voor een tuin, garage, schuur en dergelijke als deze tegelijk met de woning werd aangekocht.

Garage

Een garage die deel uitmaakt van hetzelfde gebouwencomplex als de woning, wordt ook tot de woning gerekend. Bijvoorbeeld een flat met onderin een garage. Ligt de garage op een apart perceel? Dan kan het tarief van 2% toch worden toegepast als de woning en de garage naast elkaar liggen en zijn aan te merken als 1 geheel.

Bedrijfspand

Is de woning onderdeel van een bedrijfspand? Dan geldt het tarief van 2% alleen voor het gedeelte van het bedrijfspand dat gebruikt wordt voor bewoning. Is het gedeelte dat bewoond wordt meer dan 90% van het bedrijfspand? Dan geldt het tarief van 2% voor het hele pand.

Bij een combinatie van woon- en bedrijfspand moet de splitsing van de waarde aangetoond worden (verklaring van de makelaar).

Als overdrachtsbelasting is verschuldigd, kan daar soms een beroep op een vrijstelling voor gedaan worden. Dat kan onder bepaalde voorwaarden bijvoorbeeld bij:

• samenloop met de heffing van omzetbelasting;
• bedrijfsoverdracht aan bepaalde familieleden;
• verdeling van een gemeenschap tussen samenwoners (maximale eigendomsverhouding 60%-40% en de eigendom is tezamen en tegelijkertijd door de samenwoners verkregen);
• aankoop van cultuurgrond.

Artikel 13 van de Wet Op Belastingen van Rechtsverkeer

Bij de verkrijging van een onroerende zaak binnen 6 maanden nadat de verkoper eigenaar is geworden van die onroerende zaak wordt de heffingsgrondslag verminderd met het bedrag waarover bij de verkrijging door verkoper overdrachtsbelasting is geheven.

Dit gebeurt alleen als:

* de verkoper overdrachtsbelasting heeft betaald;

* de verkoper omzetbelasting heeft betaald. De verkoper moet in dat geval een particulier zijn of een ondernemer die geen met btw belaste prestaties verricht.

De verkoper krijgt geen geld terug van de Belastingdienst.

Dus:

A koopt voor € 100.000,–, en betaalt aan overdrachtsbelasting € 2.000,–. Als A dat pand binnen de termijn doorverkoopt aan B voor € 150.000,– dan is B overdrachtsbelasting verschuldigd over € 50.000,– (€ 150.000,– minus € 100.000,–)

Gebruikelijk is dat afgesproken wordt dat B de overdrachtsbelasting, die A betaalde bij zijn verkrijging, aan A terugbetaalt. B betaalt dus € 2.000,– aan A en € 1.000,– aan de fiscus.

Let op: over de vergoeding die B aan A betaalt is ook weer overdrachtsbelasting verschuldigd.

Voor een verkrijging die plaatsvond tussen 1 september 2012 en 1 januari 2015 geldt een termijn van 3 jaar in plaats van 6 maanden. Indien een woning dus is verkregen op bijvoorbeeld 31 december 2014 is geen overdrachtsbelasting verschuldigd indien de woning wordt verkregen door de nieuwe eigenaar vóór 1 januari 2018. Het kan dus nog nét.